Esonero dalle spese condominiali del costruttore, cosa dice la Cassazione — idealista/news

È valida la clausola che prevede l’esonero dalle spese condominiali del costruttore? Una domanda ricorrente e che desta sempre molto interesse. Sul tema di recente è tornata ad esprimersi la Cassazione con l’ordinanza 10362/2025, affermando che “la previsione è legittima se contenuta in un regolamento contrattuale e non costituisce né condizione meramente potestativa (ovvero arbitraria) e né vessatoria”. 

L’esonero dalle spese condominiali del costruttore è una clausola vessatoria?

Come spiegato dal quotidiano economico Il Sole 24 Ore, che ha trattato la vicenda, la Cassazione è intervenuta dopodiché una società condòmina aveva chiamato in giudizio il costruttore/venditore chiedendo di dichiarare non applicabile l’articolo 19 del regolamento condominiale contrattuale in quanto patto illegittimo e vessatorio. Nello specifico, tale patto prevedeva lo sgravio del 90% delle spese condominiali riferite agli appartamenti invenduti o non locati dal costruttore/venditore. Secondo la società, “la clausola contrattuale, senza fissazione di alcun termine, integrava la fattispecie della condizione meramente potestativa di cui all’articolo 1355 del Codice civile (con conseguente nullità)”. 

Nel dettaglio, l’articolo 1355 del Codice civile recita: “È nulla l’alienazione di un diritto o l’assunzione di un obbligo subordinata a una condizione sospensiva che la faccia dipendere dalla mera volontà dell’alienante o, rispettivamente, da quella del debitore”. 

Il Tribunale e la Corte d’Appello hanno dato ragione al costruttore/venditore e la Corte di cassazione ha confermato le pronunce di merito. Secondo quanto spiegato dalla Cassazione, la clausola che prevede l’esonero dalle spese condominiali del costruttore è valida in quanto contenuta in un regolamento condominiale contrattuale. In questo modo, tale clausola “si rivela una ‘convenzione’ in deroga ai criteri di ripartizione proporzionali dettati dagli articoli 1123 e seguenti del Codice civile”. 

Come sottolineato dal Sole 24 Ore, più volte la giurisprudenza della Corte ha affermato che “i patti contenuti nel regolamento contrattuale predisposto dal costruttore e approvati mediante richiamo negli atti di acquisto da parte di coloro che subentrano nel condominio per effetto dell’acquisto dall’originario unico proprietario, conservano valore vincolante e precettivo, non essendone possibile la modifica se non per effetto di una nuova convenzione con il consenso unanime di tutti”. 

E ancora: “La previsione dell’esenzione ricollegata all’evento futuro e incerto della vendita (o locazione a terzi) delle unità immobiliari di proprietà del costruttore/venditore non è condizione arbitraria, ma anzi costituisce secondo i giudici una previsione di favore per gli altri condòmini. Ciò perché la società costruttrice è vero che conserva a tempo non determinato il diritto al parziale esonero, ma è anche vero che, nel momento in cui vende o affitta, subentra nella titolarità un soggetto terzo al quale non può essere esteso il vantaggio”.