Le PMI ungheresi si trovano ad un bivio: Inflazione, barriere alla crescita e una nuova era di immobili industriali

I principali rappresentanti del mercato immobiliare nazionale si sono riuniti per la seconda volta il¹⁵ maggio 2025, in occasione dell’esclusivo HAD Real Estate Business Brunch organizzato da RaktárAD, una società di proprietà belga-ungherese, nell’ambito della fiera Industry Days, dove il gruppo aziendale ha anche vinto il premio per lo stand più bello di quest’anno.

L’evento si è concentrato sulle sfide dell’inflazione del settore nazionale delle PMI, sulle opportunità di investimento, sulle considerazioni relative alla scelta dell’ubicazione delle strutture e sulle strutture di finanziamento che favoriscono la crescita, che insieme determinano la traiettoria di sviluppo delle imprese.

La presenza di esperti invitati di alto livello ha elevato il prestigio dell’evento: Milla Kalmár, responsabile della divisione immobiliare industriale di 108 Real Estate Hungary, Mariann Micskei, direttore operativo di Goodwill Energy Ltd., János Kovács, vicepresidente del dipartimento immobiliare della Camera di Commercio e Industria di Budapest (BKIK), Dávid Heim, franchise partner ed esperto immobiliare commerciale di Otthon Centrum e Tibor Lőrincz-Hadnagy, partner e business development manager di HAD Group, hanno condiviso con i partecipanti le tendenze attuali del mercato e le esperienze pratiche.

Il prestigioso evento professionale è stato aperto da Ernő Hadnagy, Presidente del Gruppo HAD, che nel suo discorso ha annunciato che RaktárAD, riflettendo sulle esigenze di crescita delle aziende e sulle località più ricercate della regione, sta attuando una strategia di espansione mirata che, oltre agli sviluppi esistenti ad Alsónémedi e Vecsés, lancerà nuovi progetti industriali a Nagytarcsa e Bag. Inoltre, sta avviando un’apertura strategica verso l’agglomerato settentrionale e occidentale di Budapest – in particolare Dunakeszi e Budaörs – offrendo soluzioni di magazzino moderne e competitive.

Sopravvivenza o sviluppo? La situazione delle PMI nazionali nelle turbolenze economiche

Negli ultimi dieci anni, l’economia ungherese ha subito un’inflazione pari a quasi l’80%, ben al di sopra della media UE del 30-35%. Ciò ha colpito in modo particolare le piccole e medie imprese (PMI), dove sono emerse significative disparità di produttività. Mentre la performance a termine reale delle microimprese monoproprietarie ha ristagnato, la produttività delle aziende con 2-9 dipendenti ha superato l’inflazione del 60-70%, e le medie imprese hanno registrato un aumento di produttività del 40% superiore all’inflazione.

Sebbene il numero di aziende sia aumentato del 50% in 10 anni, l’espansione è dovuta principalmente alle aziende monopersonali e alle cosiddette aziende a progetto “zero persone”. Il numero di piccole e medie imprese è rimasto sostanzialmente invariato.

Il settore delle PMI rappresenta il 65% della forza lavoro, ma in un ambiente inflazionistico, la maggior parte delle loro risorse viene consumata dai costi salariali, lasciando poco per lo sviluppo. Le aziende che hanno rafforzato le loro attività con investimenti consapevoli sono diventate più competitive, più ricche di capitale e appaiono più attivamente, ad esempio, nel mercato immobiliare industriale.

Le sfide di finanziamento e la mancanza di competenze ostacolano lo sviluppo delle micro e piccole imprese

Sebbene il sistema bancario nazionale operi attualmente in uno stato di abbondanza di liquidità, l’attività di prestito è ancora contenuta, in quanto le istituzioni finanziarie possono in genere servire solo clienti meritevoli di credito. “La stragrande maggioranza delle micro e piccole imprese – soprattutto le ditte individuali – in genere non soddisfano queste condizioni e sono quindi escluse da un finanziamento efficace. Il numero di piccole imprese nazionali è eccezionalmente alto rispetto all’UE. All’interno di questo, la percentuale di microimprese è anch’essa elevata, ma questo segmento è in ritardo rispetto alla maggior parte delle opportunità di sviluppo.

Il motivo è che spesso queste aziende non nascono da considerazioni commerciali, ma dalla necessità di guadagnarsi da vivere. La sproporzione nei sistemi di supporto approfondisce ulteriormente il divario tra le aziende multinazionali e le PMI nazionali. Negli ultimi anni, i giganti dell’industria – in particolare gli attori del settore delle batterie e dell’industria automobilistica – hanno ricevuto sussidi statali significativi, mentre le imprese più piccole sono spesso escluse da queste opportunità. Nell’interesse della competitività delle aziende nazionali, sarebbe ragionevole rivalutare l’attuale struttura di sostegno”. – ha spiegato János Kovács, vicepresidente del dipartimento immobiliare della Camera di Commercio e Industria di Budapest (BKIK).

Barriere alla crescita e via d’uscita: sviluppo delle competenze e cooperazione per rafforzare le microimprese

La maggior parte delle imprese manca di un approccio strategico su misura per l’azienda, di una gestione del portafoglio adeguata ai progetti, di una presenza digitale – in molti casi non hanno nemmeno un sito web – e di collegamenti limitati con il mercato esterno. La mancanza di competenze, di risorse finanziarie, di infrastrutture e di motivazione ostacolano la loro crescita.

Per affrontare questi problemi, il Programma Sándor Demján è stato lanciato dall’Associazione Nazionale degli Imprenditori e dei Datori di Lavoro (VOSZ), che offre un sostegno mirato per promuovere lo sviluppo delle piccole imprese. L’obiettivo del programma non è solo quello di fornire finanziamenti, ma anche di mappare, sviluppare e rafforzare le opportunità di cooperazione a lungo termine, come i cluster e i consorzi.

Limitazione degli investimenti ed esitazione del mercato immobiliare nell’incertezza dell’ambiente economico

L’incertezza economica – in particolare le pressioni inflazionistiche, le tensioni commerciali internazionali e l’ineguale sostegno statale – ostacola fortemente la volontà di investire, sia tra le multinazionali che tra le PMI nazionali. Le grandi aziende rimandano i cambiamenti immobiliari più importanti, mentre per le PMI l’imprevedibilità dell’ambiente di mercato rende rischiosi gli sviluppi. “Mentre molti leader delle PMI preferiscono risparmiare, le aziende più grandi utilizzano sempre più spesso forme alternative di finanziamento, come i pagamenti rateali o le costruzioni PPA (Power Purchase Agreement, contratto di acquisto di energia elettrica), al fine di garantire la sostenibilità e l’economicità della loro attività”. – ha sottolineato Mariann Micskei, direttore operativo di Goodwill Energy Ltd.

Il numero di nuovi contratti nel mercato del noleggio sta diminuendo a livello nazionale. Sta diventando più comune estendere i contratti di locazione esistenti, anche se la proprietà è tecnicamente obsoleta e i costi operativi potrebbero essere ridotti migliorando l’efficienza energetica. Per le aziende, il trasferimento in una nuova sede rappresenta non solo un onere finanziario, ma anche un rischio di mantenimento della forza lavoro, per cui mantenere la stabilità è diventata una priorità assoluta.

RaktárAD è un partner impegnato delle PMI

Il settore delle PMI è la forza trainante dell’economia ungherese. RaktárAD non solo lo ha riconosciuto, ma ha anche fatto della sua missione il sostegno alle imprese familiari nazionali. RaktárAD ritiene che non dobbiamo aspettare che avvengano miracoli, ma che dobbiamo unirci per lo sviluppo.

La forza delle piccole e medie imprese si sviluppa in strategie di crescita graduali, passo dopo passo, per le quali è essenziale un’infrastruttura adeguata.

Prodotto unico sviluppato dall’azienda, la nuova generazione di condomini industriali offre un’alternativa moderna, soprattutto alle aziende che in precedenza operavano in luoghi obsoleti, per lo più residenziali o confinati.

“I condomini industriali non solo forniscono un contesto infrastrutturale moderno, ma incoraggiano anche lo sviluppo di un ecosistema imprenditoriale fiorente e solidale. Queste collaborazioni – basate su sviluppi congiunti, tecnologie ad alta efficienza energetica e ottimizzazione dei costi – offrono soluzioni logistiche integrate e tangibili per i proprietari. Grazie al loro funzionamento simile a un incubatore, trovano anche un collegamento diretto con organizzazioni professionali decisive come la Camera di Commercio e Industria di Budapest (BKIK) o l’Associazione Nazionale degli Imprenditori e dei Datori di Lavoro (VOSZ), mentre i servizi di consulenza e di finanziamento diventano disponibili per loro”. – ha sottolineato Tibor Lőrincz-Hadnagy, partner e responsabile dello sviluppo aziendale del Gruppo HAD.

Punti focali regionali e sviluppi personalizzati disegnano il futuro del mercato immobiliare industriale

La posizione rimane uno dei fattori più importanti per la conservazione del valore e la generazione di rendimento degli immobili industriali. Gli immobili di nuova costruzione ben localizzati – anche nell’attuale contesto di rendimento lordo inferiore al 5% – possono fornire rendimenti eccezionali a lungo termine, soprattutto se la domanda supera l’offerta in una determinata area nel tempo.

Questo tipo di beni industriali si svalutano a un tasso significativamente inferiore rispetto alle proprietà residenziali di alto valore, che richiedono una manutenzione costante e aggiornamenti estetici. Anche i dati di mercato dell’ultimo decennio lo confermano. Mentre i prezzi degli immobili residenziali sono aumentati del 300%, i valori degli immobili industriali sono aumentati del 200%, e i tassi di affitto in entrambi i segmenti sono aumentati del 200% nella categoria di immobili da 50-250 milioni di HUF.

“Nel mercato immobiliare industriale nazionale, Budapest e l’agglomerato, così come le grandi città con collegamenti autostradali – come Nyíregyháza, Debrecen, Szeged, Kecskemét e Győr – continuano ad essere le regioni più attive. Queste regioni attraggono il maggior numero di aziende che cercano immobili industriali standard o che pensano a soluzioni sviluppate in una costruzione “built-to-own” e “built-to-suit” su misura per le esigenze individuali. I decisori preferiscono sempre di più capannoni ottimizzati per il lungo termine e su misura per il proprio utilizzo, in quanto offrono flessibilità (possibilità di uscita rapida nel caso di una posizione eccellente o facilità di affitto in seguito) e costi operativi prevedibili, soprattutto in termini di efficienza energetica”. – ha evidenziato Dávid Heim, franchise partner ed esperto di immobili commerciali di Otthon Centrum.

Alcune regioni, come Kecskemét, mostrano segni di sovrasaturazione a causa di precedenti sviluppi intensivi, mentre altre aree, come Debrecen, hanno intrapreso una forte traiettoria di crescita grazie agli investimenti nel settore automobilistico. La parte sud-orientale del Paese non è ancora molto attraente. I centri logistici di confine potrebbero svolgere un ruolo importante nei processi di ricostruzione postbellica, a causa del traffico di transito previsto e delle richieste di costruzione.

Espansione strategica in nuove località con le soluzioni RaktárAD

In risposta alle tendenze regionali e alle reali esigenze delle aziende, RaktárAD ha anche sviluppato una strategia di espansione mirata, in cui vengono evidenziate le location preferite dal mercato. “Dopo aver già realizzato progetti immobiliari industriali ad Alsónémedi e Vecsés, l’azienda sta ora procedendo con gli sviluppi a Nagytarcsa e iniziando le operazioni a Bag. Allo stesso tempo, sta iniziando la sua apertura strategica verso gli agglomerati settentrionali e occidentali di Budapest – le aree di Dunakeszi e Budaörs – con l’obiettivo di offrire alle aziende in sviluppo dinamico soluzioni di magazzino moderne e convenienti.

Numerosi esempi dimostrano che le aziende che si sono stabilite in località già operative sono state in grado di costruire una presenza stabile sul mercato e un’esistenza a lungo termine. RaktárAD intende trasferire questa esperienza in nuove località, in modo che un numero ancora maggiore di aziende possa trarre vantaggio dai benefici di un ambiente progettato in modo consapevole e favorevole allo sviluppo”, ha annunciato Ernő Hadnagy, Presidente del Gruppo HAD.

Il cambiamento delle tendenze del settore e i nuovi centri di crescita stanno modellando la domanda

“Il mercato immobiliare industriale è sempre più guidato dal rimodellamento strutturale apportato dai settori automobilistico e tecnologico. Le case automobilistiche internazionali – compresi gli operatori della catena di fornitura delle importazioni TIER 1-3 di Asia, Nord America ed Europa occidentale – continuano a svolgere un ruolo significativo nello sviluppo della domanda, ma il ritmo delle espansioni di capacità precedentemente previste è rallentato. Il volume di produzione di BYD è diminuito significativamente rispetto alle precedenti previsioni. Nelle fabbriche di batterie esistenti, i volumi di produzione sono diminuiti del 30-50% rispetto al 2023.

Nel primo trimestre del 2025, il mercato è stato caratterizzato principalmente da estensioni di leasing piuttosto che da nuove transazioni. Il contratto di locazione più grande è stato chiuso a Budapest da un’azienda che opera nel settore della tecnologia finanziaria. Statisticamente, i dati del Q4 e del Q1, che spesso si fondono, spesso distorcono la reale attività del mercato, in quanto molti contratti vengono chiusi prima per motivi amministrativi. Anche gli operatori del settore FMCG – in particolare le aziende che vendono abbigliamento e prodotti di cancelleria per la casa – sono stati attivi in termini di transazioni, nonostante l’alta inflazione abbia temporaneamente frenato le loro decisioni”. – ha analizzato Milla Kalmár, responsabile della divisione immobiliare industriale di 108 Real Estate Hungary.

L’industria farmaceutica e i segmenti legati alla conservazione della salute – come gli integratori alimentari, i prodotti per lo sport e il benessere – stanno generando una domanda sempre più forte, soprattutto tra i gruppi di consumatori più giovani e consapevoli. Nel mercato nazionale si può osservare una crescente attività anche nel campo dell’elettromobilità, in particolare per quanto riguarda la produzione e l’assistenza di biciclette, scooter e ciclomotori elettrici.

Le sfide e le opportunità che il settore si trova ad affrontare prevedono che il futuro del mercato immobiliare industriale sarà plasmato con successo da quegli operatori che saranno in grado di adattarsi in modo rapido e flessibile al mutevole ambiente economico e alle crescenti esigenze dei settori emergenti.

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