rivendita immobile acquistato con cessione del credito

Superbonus e plusvalenze: rivendita immobile acquistato con cessione del credito

In materia di Superbonus, forniti chiarimenti sulla tassazione delle plusvalenze immobiliari in caso di rivendita di un immobile oggetto di interventi antisismici, acquistato beneficiando del Sismabonus 110%, con cessione del credito in luogo della detrazione diretta (Ade – risposta 20 maggio 2025, n. 137)

Il caso

L’istante aveva acquistato nel 2021 un immobile oggetto di demolizione e ricostruzione antisismica da un’impresa di costruzione, optando per la cessione del credito d’imposta derivante dal Superbonus 110%. Nel 2025 intende vendere l’immobile e chiede chiarimenti sull’eventuale tassazione della plusvalenza ai sensi dell’art. 67, co. 1, lett. b-bis), DPR 22 dicembre 1986, n. 917, e se il costo di acquisto debba essere decurtato del credito d’imposta ricevuto.

Il quadro normativo di riferimento

La Legge di Bilancio 2024, all’art. 1, commi da 64 a 67 (L 30 dicembre 2023, n. 213), ha introdotto nel TUIR un nuovo regime di tassazione per le plusvalenze immobiliari (art. 67, co. 1, lett. b-bis), TUIR) derivanti da cessioni di immobili che hanno beneficiato degli interventi agevolati del Superbonus di cui all’art. 119, DL 19 maggio 2020, n. 34, se conclusi da non più di dieci anni alla data della vendita.

Tuttavia, l’Agenzia ha già chiarito, con circolare del 13 giugno 2024, n. 13/E, che tale tassazione riguarda solo la prima cessione dell’immobile da parte del soggetto che ha eseguito gli interventi agevolati. Sono escluse le cessioni successive, salvo ipotesi di interposizione fittizia (art. 37, DPR 29 settembre 1973, n. 600).

Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate

Nel caso specifico, l’Agenzia ha escluso l’applicabilità dell’art. 67, co. 1, lett. b-bis), TUIR, chiarendo che:

– l’acquirente dell’immobile che ha fruito del Superbonus per il tramite della cessione del credito non è soggetto alla nuova disciplina delle plusvalenze;

– la rivendita da parte dell’acquirente (ossia il contribuente istante), se effettuata oltre i cinque anni dall’acquisto, non genera alcuna imposizione;

– se la cessione avviene entro cinque anni, può produrre una plusvalenza tassabile ai sensi della lettera b) del medesimo articolo, salvo che l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo.

Un ulteriore chiarimento riguarda la determinazione della base imponibile: non è previsto alcun abbattimento del costo di acquisto per effetto della fruizione del credito d’imposta.

La risposta in oggetto conferma quanto segue:

– solo la prima cessione da parte dell’impresa che ha effettuato i lavori rientra nell’ambito della nuova plusvalenza Superbonus (lett. b-bis);

– le rivendite successive, anche se entro 10 anni, non rientrano nella disciplina se non ci sono elementi di elusione;

– la cessione del credito non comporta una riduzione del costo fiscalmente rilevante.

Pertanto, nessuna  plusvalenza tassabile per i contribuenti che, in buona fede, hanno investito in immobili “agevolati” e intendano rivenderli.

di Anna Russo

Fonte normativa

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