IMU casa in ristrutturazione: regole, esenzioni e strade per pagare meno

Quando si avviano interventi di recupero edilizio su un immobile, uno degli aspetti più rilevanti da considerare riguarda il trattamento fiscale, in particolare l’IMU (Imposta Municipale Propria).

La disciplina applicabile in tali casi è stata delineata dalla Legge di Bilancio 2020. La quale ha introdotto un criterio specifico per la determinazione dell’imposta durante le fasi di ristrutturazione, costruzione o ricostruzione dell’edificio. Riepilogare le regole è importante, soprattutto in vista della scadenze acconto IMU 2025 (16 giugno).

IMU: la determinazione della base imponibile in fase di lavori ristrutturazione

L’articolo 1, comma 746, della manovra 2020 prevede un principio fondamentale per i proprietari di immobili oggetto di lavori.

Durante l’intero periodo di ristrutturazione, l’IMU non viene calcolata sul valore del fabbricato, ma unicamente sul valore dell’area edificabile. In pratica, fino al momento in cui l’immobile non viene ultimato o utilizzato, la tassazione si applica sulla sola superficie su cui l’edificio è ubicato, considerata come suolo edificabile.

Questa impostazione ha l’obiettivo di semplificare il computo dell’imposta in una fase in cui l’immobile non è ancora pienamente funzionale. Una fase in cui, dunque, non genera né valore catastale né potenzialità abitative concrete.

Due eventi chiave che modificano la tassazione

La normativa individua con precisione i due momenti che segnano la transizione dal regime di tassazione basato sul terreno a quello basato sul valore dell’edificio:

• Il completamento dei lavori edilizi;
• L’inizio dell’utilizzo dell’immobile.

Fino a uno di questi due eventi, la tassazione rimane limitata al valore dell’area fabbricabile. Tuttavia, se il proprietario decide di cominciare a utilizzare l’immobile anche prima del termine dei lavori, tale uso viene considerato a tutti gli effetti come evento determinante per la modifica del calcolo dell’IMU.

Da quel momento in poi, la base imponibile si fonda sulla rendita catastale dell’immobile stesso, come avviene per gli edifici normalmente abitati.

IMU casa in ristrutturazione: utilizzo anticipato e conseguenze fiscali

Il semplice fatto che un immobile venga parzialmente abitato o utilizzato durante la fase di ristrutturazione implica un passaggio immediato al regime ordinario di calcolo dell’IMU. Non è necessario, infatti, che l’opera sia completata in tutte le sue parti: l’uso effettivo dell’edificio determina il venir meno del criterio basato sull’area edificabile.

Nel caso in cui, ad esempio, il proprietario stabilisca la residenza nell’immobile pur in presenza di lavori ancora in corso, l’immobile non viene più considerato in costruzione ai fini IMU, ma come fabbricato già fruibile. Questo comporta l’obbligo di applicare l’aliquota IMU sulla base della rendita catastale dell’unità immobiliare, rivalutata e moltiplicata secondo i coefficienti previsti dalla legge.

Esenzione IMU per l’abitazione principale durante i lavori

Un ulteriore elemento da considerare riguarda le condizioni che danno diritto all’esenzione IMU per l’abitazione principale. La legge prevede che, se durante la ristrutturazione l’immobile è effettivamente abitato dal proprietario, con residenza anagrafica e dimora abituale, l’esenzione scatta dal momento in cui tali condizioni sono soddisfatte.

Questa possibilità si applica anche nel caso in cui l’edificio sia ancora oggetto di lavori. Ciò purché la categoria catastale sia tra quelle ammesse all’agevolazione (escluse quindi le categorie di lusso: A/1, A/8 e A/9). La presenza del proprietario e l’effettivo utilizzo dell’immobile come abitazione principale diventano quindi fattori determinanti. Questo non solo per il cambio di regime fiscale, ma anche per l’eventuale applicazione dell’esenzione.

Valutazioni strategiche nella gestione IMU della casa in ristrutturazione

La normativa vigente lascia spazio a precise valutazioni strategiche da parte del contribuente. In particolare, la decisione di posticipare l’uso dell’immobile fino alla fine dei lavori può rivelarsi vantaggiosa in termini fiscali, poiché consente di mantenere una base imponibile più bassa, legata al valore del terreno.

Tale scelta, però, deve essere ponderata tenendo conto di diversi fattori: da un lato, la tempistica e il costo dei lavori; dall’altro, le reali esigenze abitative del proprietario e la possibilità di usufruire dell’esenzione per l’abitazione principale, qualora ne ricorrano i presupposti.

Ogni situazione va valutata singolarmente, considerando anche il valore attribuito all’area edificabile, che può variare sensibilmente in funzione della localizzazione, del piano regolatore comunale e delle stime catastali. In alcuni casi, infatti, il valore del terreno potrebbe essere comunque elevato, annullando i benefici di un’eventuale dilazione dell’uso abitativo.

L’importanza della consulenza fiscale

Alla luce della complessità delle regole e delle molteplici implicazioni derivanti dalle scelte legate all’utilizzo e alla ristrutturazione dell’immobile, è sempre opportuno rivolgersi a un consulente fiscale. Un professionista esperto può aiutare a verificare i presupposti per eventuali agevolazioni, stimare correttamente la base imponibile, monitorare la coerenza tra la rendita catastale e lo stato effettivo dell’immobile, oltre che evitare errori che potrebbero comportare sanzioni.

Inoltre, è bene ricordare che i regolamenti comunali possono prevedere specifiche disposizioni integrative, sia per la determinazione del valore dell’area edificabile sia per l’applicazione delle aliquote IMU. Solo una conoscenza approfondita delle normative locali e nazionali permette di pianificare con precisione l’onere fiscale legato a un immobile in ristrutturazione.

Riassumendo

• Durante i lavori, l’IMU si calcola sul solo valore dell’area edificabile.
• L’uso anticipato dell’immobile comporta il passaggio alla tassazione su rendita catastale.
• L’immobile si considera utilizzato anche se i lavori non sono completati.
• L’abitazione principale abitata è esente IMU se non è di categoria di lusso.
• Posticipare l’uso può ridurre l’IMU, ma dipende dal valore dell’area.
• Serve consulenza fiscale per evitare errori e sfruttare correttamente le agevolazioni.