SuperSismabonus Acquisti: niente plusvalenza per chi rivende, escluse le nuove regole del Superbonus

La tassazione sugli immobili riqualificati con il Superbonus

La legge di Bilancio 2024 ha modificato l’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR introducendo una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare relativa alle cessioni di immobili che sono stati oggetto di interventi di Superbonus. È stato stabilito, infatti, che è soggetta a tassazione la plusvalenza realizzata dalla vendita prima di dieci anni (e non cinque come ordinariamente previsto) di immobili sui quali sono stati realizzati interventi di riqualificazione usufruendo della maxi agevolazione.

In pratica con il raddoppio dei termini il governo ha inteso a scoraggiare operazioni speculative, garantendo che le detrazioni fiscali per la riqualificazione edilizia non siano immediatamente monetizzate con la cessione dell’immobile. Si tratta di un principio generale che però, chiariscono le Entrate, non si applica in caso di Sismabonus Acquisti.

Il Superbonus sull’acquisto di case antisismiche

Il Sismabonus Acquisti in quanto tale è riservato agli acquirenti di immobili all’interno di edifici completamente ricostruiti da imprese con riduzione della classe di rischio sismico. La detrazione è calcolata sul costo di acquisto dell’immobile, con un limite massimo di 96.000 euro per ogni unità immobiliare. L’agevolazione è in vigore fino al 31 dicembre 2027, con aliquota al 50% se prima casa o al 36% per gli altri immobili.

In passato, invece, è stato possibile usufruire del Superbonus con aliquote dal 110% al 90%, ed esercitare anche l’opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito all’impresa venditrice. Nel caso specifico analizzato da Entrate l’immobile è stato acquistato nel 2021, dunque con Superbonus al 110%, e l’acquirente ha optato per la cessione del credito all’impresa che ha realizzato il nuovo fabbricato. Dal momento che intende vendere, il proprietario ha chiesto chiarimenti all’Agenzia in merito all’applicazione delle nuove regole sulla tassazione, ossia al raddoppio del tempo che deve necessariamente passare tra acquisto e vendita per evitare l’imposta sulla plusvalenza.

Sismabonus Acquisti fuori dalla stretta

Con la risposta 137 l’Agenzia chiarisce che la norma introdotta dalla legge di Bilancio 2024 si riferisce solo agli immobili sui quali il venditore abbia eseguito direttamente gli interventi agevolati. Di conseguenza la plusvalenza si realizza solo in relazione alla “prima cessione” a titolo oneroso dell’immobile oggetto di Superbonus, e non anche alle successive compravendite.

Quindi in riferimento all’acquisto di case antisismiche la “prima cessione” è quella che viene effettuata dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che hanno realizzato gli interventi e che hanno consentito all’acquirente l’applicazione del Superbonus al momento della vendita dell’immobile riqualificato. La successiva rivendita fatta dall’acquirente non può invece essere fatta rientrare nel perimetro applicativo delle disposizioni introdotte dalla legge di Bilancio 2024, dato che si tratta, appunto, di una “seconda cessione”. E questo a prescindere dal fatto di aver esercitato l’opzione per la cessione del credito.

Applicazione dei termini ordinari

Ovviamente il venditore, per evitare la tassazione sulla plusvalenza, dovrà comunque attendere i cinque anni dall’acquisto, a meno che l’immobile non sia stato utilizzato in questo periodo come prima casa. Le imposte sulla plusvalenza, infatti, sono sempre escluse quando l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per il maggior periodo di tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita.