di chi è la colpa? Novità da una sentenza

Superbonus e lavori mai iniziati: la controversia tra un condominio e un’impresa

Come riportato dal sito Diritto.it, il Tribunale di Savona si è recentemente espresso (con la sentenza n. 45/2025) su una controversia che vedeva contrapposti un condominio e un?impresa esecutrice in merito alla realizzazione di lavori di efficientamento energetico agevolati tramite Superbonus e Bonus edilizia 50%.

In breve, il condominio ha richiesto la risoluzione del contratto di appalto per grave inadempimento e il risarcimento dei danni, dato che l’impresa non aveva avviato i lavori promessi.

Il contratto d’appalto, stipulato il 20 settembre 2022, prevedeva infatti che i lavori venissero avviati e completati entro e non oltre il primo dicembre 2023.

Invece, nel corso dell?anno 2022, i lavori non erano stati avviati, né erano stati collocati i necessari ponteggi per iniziare le opere. E così anche nel 2023, al punto che, il 16 febbraio 2023, l’amministratore di condominio aveva inviato una PEC all’impresa, richiamandola “sull?urgente necessità di rispettare i termini contrattuali“.

Successivamente, quest’ultima aveva avanzato la proposta di una modifica contrattuale, respinta poi dal condominio. A seguito di questo rifiuto, l’impresa aveva comunicato, tramite PEC del 24 marzo 2023, l?impossibilità di avviare i lavori.

Dopo che l’assemblea condominiale (in data 18 ottobre 2023) aveva formalmente diffidato l?impresa ad adempiere, l?amministratore del condominio aveva infine comunicato all’azienda, con PEC del 21 novembre 2023, l’intervenuta risoluzione di diritto del contratto.

Rivolgendosi poi al Tribunale per accertare tale risoluzione e per chiedere il risarcimento danni.

Superbonus e lavori mai iniziati: il problema del blocco delle cessioni

In sede processuale, l’impresa si era difesa sostenendo che il “blocco delle cessioni dei crediti d?imposta legati agli incentivi fiscali per la riqualificazione energetica non aveva consentito l?esecuzione dei lavori concordati“.

Si riferisce a quanto disposto dal decreto legge n. 11/2023 (convertito con modificazioni nella legge n. 38/2023), che ha interrotto il meccanismo delle “opzioni alternative”, cioè la cessione del credito e lo sconto in fattura.

Due opzioni che permettevano alle imprese di ottenere liquidità anticipata per iniziare (o completare) i lavori.

Pertanto, l?impresa ha sostenuto di non aver commesso alcun inadempimento: l?impossibilità di eseguire i lavori non derivava da una sua negligenza o inadempimento, bensì dalle modifiche normative intervenute nel frattempo.

Superbonus e lavori mai iniziati: di chi è la colpa? La sentenza del tribunale

Alla fine, il Tribunale di Savona ha deciso di dare ragione al condominio.

In primo luogo, perché nel contratto di appalto non erano previste clausole sospensive o risolutive legate al buon esito della cessione del credito.

L?impresa avrebbe comunque dovuto rispettare il termine previsto per l?ultimazione dei lavori. O al limite avrebbe potuto rivedere il cronoprogramma in modo da completare le opere nei tempi utili.

Inoltre, alla data dell?entrata in vigore del decreto sopramenzionato (febbraio 2023), i lavori non erano ancora stati avviati.

Se i lavori fossero stati avviati per tempo, l?impresa avrebbe potuto beneficiare della clausola di salvaguardia prevista dalla normativa, che consentiva di continuare a esercitare l’opzione per la cessione del credito o lo sconto.

Come riporta sempre Diritto.it, il Tribunale ha però sottolineato che “l?inerzia da parte del condominio ha sicuramente influito sul verificarsi della situazione“.

Il condominio avrebbe infatti potuto adottare soluzioni alternative per garantire la continuazione dei benefici fiscali, “come individuare un altro soggetto in grado di subentrare nell?esecuzione dell?opera“.

Tra l’altro, nonostante l?impresa avesse già comunicato la propria impossibilità il 27 febbraio 2023, “solo dopo circa 8 mesi il committente ha inviato una diffida ad adempiere“.

Pertanto, a causa del concorso di colpa da parte del condominio, il danno è stato ridotto di un terzo.