quanto si paga e le esenzioni in vigore — idealista/news

Per le imprese costruttrici non è sempre semplice comprendere il funzionamento dell’IMU sugli immobili merce, tra esenzioni previste dalla legge e obblighi dichiarativi. Questa categoria di immobili – costruiti oppure oggetto di interventi edilizi significativi da parte delle stesse imprese e destinati alla vendita – possono infatti approfittare di un trattamento fiscale agevolato per l’Imposta Municipale Propria, in presenza di alcuni fondamentali requisiti. Ma come funziona l’IMU per gli immobili merce e, soprattutto, in quali casi le esenzioni sono valide?

Quali sono i beni merce ai fini IMU

Innanzitutto, è necessario comprendere quali siano i beni merce ai fini IMU. Come ampiamente noto, l’IMU è in tributo patrimoniale applicato dal 2012 in sostituzione dell’ICI, introdotto dal D.L. 201/2011 – poi convertito nella Legge 214/2011 – e principalmente regolato dalla Legge 160/2019. L’imposta è prevista sul possesso degli immobili, anche se sono previste alcune esenzioni di legge, come ad esempio per le prime case adibite ad abitazione principale, purché non appartenenti alle categorie di lusso A/1, A/8 o A/9.

Quando si parla di possesso di immobili, e della relativa tassazione, sorgono più che legittimi dubbi su quelli predisposti dalle aziende costruttrici, in assenza di essere venduti ai clienti finali. Si tratta dei cosiddetti immobili merce che, stando a quanto definito dalla Legge 160/2019, sono fabbricati recuperati o costruiti dalle imprese per destinarli alla vendita, a condizione che non siano locati.

Ai fini IMU, rientrano in questa definizione gli immobili:

• realizzati direttamente dall’impresa costruttrice e in attesa di essere venduti;
• sottoposti a interventi di recupero significativi – il restauro, il risanamento conservativo, la ristrutturazione edilizia o urbanistica, in base al D.P.R. 380/2011 – e sempre destinati alla vendita;
• acquistati e sottoposti a interventi di recupero “pesanti”, in base alla Risoluzione MEF 11/DF dell’11 dicembre 2013, sempre se destinati alla vendita e non locati, in base alle valutazioni dei singoli Comuni.

Affinché siano considerati come beni merce, è necessario che l’impresa sia qualificata come costruttrice nel proprio statuto e, ancora, che gli stessi immobili siano conteggiati come rimanenze. Non rientrano invece in questo gruppo IMU gli immobili delle società immobiliari, che si occupano principalmente di compravendita o gestione, ma non direttamente di costruzione.

Come funziona l’IMU sugli immobili merce

Come specificato in apertura, sono previsti dei benefici fiscali per l’IMU sugli immobili merce nel 2025. Ma quando si può approfittare dell’esenzione sull’Imposta Municipale Propria e quando, invece, il tributo è dovuto?

Da quando non si paga l’IMU sugli immobili merce

L’esenzione dell’IMU sugli immobili merce è stata introdotta a partire dal primo gennaio 2014, come previsto dal D.L. 102/2013, poi convertito nella Legge 124/2013. In base a quanto stabilito, l’Imposta Municipale Propria non deve essere versata per gli immobili costruiti o recuperati dalle imprese costruttrici, purché:

In merito all’ultimo punto, la Legge 160/2019 stabilisce che l’impresa costruttrice deve attestare il possesso dei requisiti per l’esenzione, tramite una dichiarazione IMU, entro il 30 giugno successivo a quello di verifica del possesso o di variazione significativa. Ad esempio, per il 2024, la presentazione deve avvenire entro il 30 giugno 2025. 

La mancata presentazione della dichiarazione IMU sugli immobili merce può avere conseguenze significative. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 5190/2022, ha confermato che l’esenzione è subordinata alla presentazione della dichiarazione, pena la decadenza del beneficio. È utile anche ricordare che per i beni merce la dichiarazione IMU ogni anno non è sempre obbligatoria, purché venga presentata sempre entro il 30 giugno dell’anno successivo al possesso o di variazione. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 5191/2022, ha infatti confermato che la presentazione ha effetto anche per gli anni successivi, salvo variazioni.

Tuttavia, l’esenzione IMU sugli immobili merce è retroattiva? Alcune sentenze sull’IMU per i beni merce, come l’ordinanza 21465/2020 della Corte di Cassazione, hanno chiarito che l’esenzione non ha efficacia retroattiva per le annualità precedenti al 2014, salvo il secondo trimestre del 2013 per immobili costruiti o recuperati non locati, come previsto dal D.L. 102/2013.

In quali casi l’IMU è comunque dovuta

Naturalmente, è utile chiedersi quando il pagamento dell’IMU sia comunque dovuto anche sugli immobili merce. In linea generale, in tutti i casi che non rientrano nelle esenzioni previste per legge, come ad esempio:

• gli immobili merce locati, anche temporaneamente;
• gli immobili non destinati alla vendita;
• in caso di mancata presentazione della dichiarazione IMU;
• per gli immobili nelle disponibilità delle agenzie immobiliari, che si occupano della loro gestione, ma non della costruzione o riparazione.

Qual è l’aliquota IMU per gli immobili merce

Per gli immobili merce che, per le ragioni analizzate nei precedenti paragrafi, non rientrano nelle esenzioni previste per legge, l’IMU viene versata seguendo le modalità di calcolo valide per ogni tipologia di immobile.

In linea generale, si deve recuperare la rendita catastale e rivalutarla del 5%, dopodiché rapportarla al coefficiente per la categoria catastale dell’immobile – ad esempio 160, per gli edifici residenziali di categoria A, fatta eccezione per la A/10 – e moltiplicarlo per la relativa aliquota comunale. Generalmente, le aliquote sono dello 0,76 per mille, che tuttavia i Comuni possono modificare discrezionalmente tra il 4,6 e il 10,6 per mille.

È utile sottolineare che, prima del 2022 e delle relative esenzioni, si applicava un’aliquota ridotta per gli immobili merce, compresa tra lo 0,1 e lo 0,25%, se deliberata dai Comuni.

Quali immobili strumentali sono esenti dall’IMU

Infine, meritano un approfondimento separato gli immobili strumentali, ovvero quei fabbricati utilizzati direttamente dall’impresa per la propria attività produttiva. Poiché non sempre corrispondono a beni merce destinati alla vendita, possono non godere dell’esenzione dell’IMU. Ad esempio, un fabbricato utilizzato come sede operativa dell’azienda – o, più semplicemente – come magazzino, è soggetto al pagamento dell’Imposta Municipale Propria.

Tuttavia, le aziende possono approfittare della deducibilità IMU sugli immobili strumentali, che permette di dedurre il 100% dell’IMU dalle imposte sui redditi, come IRPEF e IRES, purché l’immobile sia iscritto tra le immobilizzazioni materiali in bilancio e utilizzato per l’attività produttiva.

Poiché i casi di applicazione possono essere difficili da comprendere, così l’effettiva possibilità di accedere a benefici fiscali o esenzioni, il consiglio è quello di affidarsi al proprio commercialista di fiducia o, ancora, ai tanti CAF sparsi sul territorio.