Gravi difetti opere edilizie: la Cassazione conferma la responsabilità decennale del costruttore

Vizi e difetti nei lavori incentivati

D. Ingegnere, quanto sono diffusi i casi
di vizi e difetti nei lavori incentivati dai bonus?

R. Purtroppo, sempre più
frequentemente ricevo richieste di supporto tecnico per
problematiche legate a errori progettuali o esecutivi. Il fenomeno
riguarda in particolare gli edifici oggetto di interventi avviati
nel 2020 con il Superbonus, ma non solo: anche cantieri precedenti
presentano oggi criticità. È un’evoluzione fisiologica. I difetti,
infatti, spesso non sono evidenti nei primi tempi e tendono a
manifestarsi solo dopo qualche anno. Quando ciò accade, il primo
passo è solitamente tentare un confronto diretto con tecnici e
imprese. Se questo non produce risultati, il committente (sia esso
un privato o un condominio) si rivolge a un tecnico terzo,
incaricato di avviare i necessari accertamenti.

Le problematiche più frequenti

D. Quali sono le problematiche tecniche
più frequenti secondo la sua esperienza?

R. Tralasciando i cantieri lasciati
incompleti – che rappresentano una categoria a sé – tra quelli
conclusi ma mal realizzati, il problema principale riguarda la posa
del cappotto termico. I casi più comuni riguardano fenomeni di
distacco: a volte si stacca solo la finitura esterna, altre volte
l’intero sistema isolante, compresi i pannelli e gli strati
superficiali. Le cause? Nella maggior parte dei casi si tratta di
materiali inadeguati o di una posa scorretta. Questo tipo di
difetto è particolarmente rilevante, poiché può rientrare tra
quelli che, secondo la giurisprudenza, sono qualificabili come
“gravi” e danno quindi diritto a un risarcimento ai sensi
dell’articolo 1669 del Codice Civile.

Un’altra categoria di problemi frequenti riguarda i
serramenti: spesso montati in modo approssimativo, con tecniche
scorrette o materiali che non rispettano le specifiche
contrattuali. In ogni caso, le casistiche sono molteplici e spesso
uniche: ogni intervento fa storia a sé e deve essere valutato con
attenzione.

Cosa fare per tutelarsi

D. Come dovrebbe muoversi chi scopre un
difetto nella propria abitazione?

R. La normativa civile offre due
principali canali di tutela. Il primo, disciplinato dall’articolo
1667, si riferisce alla responsabilità contrattuale
dell’appaltatore per vizi o difformità. In questo caso, il
committente deve denunciare il difetto entro 60 giorni dalla
scoperta e ha due anni di tempo, dalla consegna dell’opera, per
agire. Le opzioni previste sono la riparazione, la riduzione del
prezzo o la risoluzione del contratto (ex art. 1668 c.c.).

Il secondo strumento è l’articolo 1669, che riguarda invece
i gravi difetti dell’opera e configura una responsabilità
extracontrattuale. Qui i termini sono più estesi: il difetto deve
comparire entro 10 anni dal completamento dei lavori, e la denuncia
deve essere fatta entro un anno dalla sua scoperta. In questi casi,
si può chiedere un risarcimento vero e proprio per i danni subiti,
ma bisogna comunque agire con tempestività.

D. Nella pratica, come ci si comporta?

R. Dal punto di vista pratico, ogni
situazione richiede una valutazione personalizzata. Non esistono
soluzioni standard. Ogni vizio va analizzato alla luce delle
caratteristiche dell’intervento, delle modalità esecutive, dei
materiali utilizzati e del momento in cui è emerso. Prendiamo ad
esempio un cappotto che presenta distacchi: sarà necessario
esaminare con precisione spessori, materiali effettivamente usati,
natura del supporto murario, e poi procedere con una stima tecnica
per capire quali porzioni debbano essere sostituite e quali possano
essere recuperate. Il problema si complica ulteriormente quando si
tratta di intervenire in modo localizzato: non sempre, infatti, è
possibile effettuare ripristini parziali senza alterare la
continuità estetica dell’edificio. Anche la scelta dei materiali e
delle finiture gioca quindi un ruolo centrale.

Gli interventi della Giurisprudenza

D. Come si è espressa di recente la
giurisprudenza su queste questioni?

R. La giurisprudenza in materia di
bonus fiscali, e in particolare di Superbonus, ha mostrato negli
anni un andamento piuttosto disomogeneo. Tuttavia, di recente la
Corte di Cassazione è intervenuta con un’ordinanza significativa
che contribuisce a fare chiarezza su un punto centrale. Con
la pronuncia n. 12922 del
14/05/2025, la Corte ha infatti stabilito che, in presenza di
gravi difetti dell’opera – come infiltrazioni, cedimenti
strutturali o problemi analoghi – trova applicazione l’art. 1669
del Codice Civile. Tale norma prevede una responsabilità più ampia
e duratura per costruttori e appaltatori, estesa fino a 10 anni
dalla conclusione dei lavori.

Nel caso esaminato, entrambe le imprese coinvolte
nell’appalto – sia il costruttore principale dell’opera, sia
l’appaltatore che aveva effettuato interventi di ripristino – sono
state ritenute corresponsabili e condannate a risarcire i danni
subiti da un condominio che le aveva convenute in
giudizio.

Questa decisione riafferma un principio fondamentale: la
tutela dell’acquirente o del committente si estende a tutti quei
vizi che compromettono in modo sostanziale l’integrità, la
sicurezza o la funzionalità dell’opera. A carico del costruttore si
configura, quindi, una responsabilità che richiede un elevato
standard di diligenza e attenzione anche nel lungo
periodo.

Ringraziamo l’ing. Cristian Angeli per il suo prezioso
contributo e per la consueta disponibilità a condividere e mettere
a sistema conoscenze ed esperienze, trasformandole in valore e
opportunità di confronto per l’intera comunità tecnica e
professionale.