Quali sono le prospettive per una legge quadro sulla
rigenerazione urbana che consenta interventi organici su edifici e
quartieri obsoleti? Il Fondo nazionale di recente istituzione sarà
sufficiente a sostenere questa “rivoluzione urbana”? Quali
ulteriori risorse e semplificazioni sta predisponendo il Governo
per far sì che la rigenerazione non rimanga solo un obiettivo di
principio?
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Il Ministro Salvini risponde al Senato
Il 25 giugno 2025, in occasione del question time al Senato, il
Senatore Roberto Rosso (FI-BP-PPE) ha presentato l’interrogazione
n. 3-01997 sul tema della rigenerazione urbana. La discussione si
inserisce nel più ampio percorso parlamentare che vede all’esame
dell’8ª Commissione Ambiente un testo unificato derivante da otto
disegni di legge, con l’obiettivo di fissare principi e obiettivi
comuni per riqualificare quartieri degradati, ridurre i consumi
energetici e rigenerare aree urbane con criteri moderni.
L’interrogazione ha chiesto conto al Ministro delle
Infrastrutture e dei Trasporti delle intenzioni del Governo in
merito al sostegno finanziario e normativo di questa legge quadro,
considerata fondamentale per attivare un effetto moltiplicatore
sull’economia delle costruzioni e sull’occupazione.
Il Ministro Salvini ha espresso pieno sostegno politico e
tecnico alla proposta di legge sulla rigenerazione urbana,
confermando che:
- il Fondo nazionale per la rigenerazione urbana è stato dotato
di una prima tranche di 80 milioni di euro, considerati solo un
punto di partenza; - è in corso una programmazione più ampia che coinvolge altri
strumenti finanziari, come i 660 milioni previsti dal nuovo Piano
Casa per interventi e progetti pilota: “È inoltre imminente
l’avvio dell’iter di approvazione del nuovo Piano casa, nel quale
sono stati programmati 660 milioni di investimenti per i primi
interventi e per i progetti pilota”; - il Governo sta lavorando a un decreto di sperimentazione di
nuovi modelli abitativi per l’edilizia residenziale e sociale:
“Ricordo il nuovo codice degli appalti che sta dando ottima
prova di sé e anche l’iter avviato di un decreto di sperimentazione
di nuovi modelli abitativi per l’edilizia residenziale e
sociale”; - è previsto l’avvio di una riforma del Testo Unico dell’Edilizia
(d.P.R. 380/2001): “Da ultimo, ma non per importanza, stiamo
lavorando proprio in queste settimane – da mesi il dialogo con le
associazioni, le cooperative, i costruttori e gli enti locali sta
andando avanti – per la riforma del testo unico dell’edilizia con
lo scopo di sostenere e accompagnare la rigenerazione urbana con
semplificazioni e incentivi regolatori”; - si conferma la necessità di cofinanziamento privato: “È
evidente l’esigenza di integrare risorse pubbliche con risorse
private e con l’attrazione degli strumenti finanziari privati,
perché il pubblico da solo non ce la fa”.
Quadro operativo a più livelli
Dal punto di vista tecnico, la risposta del Ministro Salvini
traccia un quadro operativo che si articola su più livelli:
Finanziamenti personali e aziendali
Prestiti immediati
- fondo per la rigenerazione urbana: il primo stanziamento di 80
milioni è da considerarsi un “fondo seme”, da accompagnare con
risorse pluriennali. La proposta di Forza Italia di 300 milioni
annui fino al 2037 configura una dimensione di intervento sistemico
e programmato; - codice dei contratti e semplificazione edilizia: la sinergia
con il nuovo Codice dei contratti pubblici (D.Lgs. 36/2023) può
agevolare le procedure di affidamento per demolizione e
ricostruzione, ma richiederà linee guida operative per evitare
ritardi; - piano Casa e modelli abitativi sperimentali: la sperimentazione
di soluzioni innovative (edilizia modulare, criteri NZEB – nearly
zero energy buildings) potrà introdurre best practice replicabili
anche a livello locale; - riforma del Testo Unico Edilizia: l’annuncio di un intervento
normativo di aggiornamento del d.P.R. 380/2001 è particolarmente
rilevante. In un’ottica di rigenerazione evolutiva, serviranno
disposizioni che favoriscano:- demolizione e ricostruzione anche con sagome diverse,
compatibilmente con i vincoli paesaggistici; - incentivi volumetrici finalizzati all’efficienza energetica e
alla sostenibilità ambientale; - definizione chiara dei limiti tra ristrutturazione edilizia e
nuova costruzione (art. 3 del TUE).
Il Ministro ha ricordato anche un segnale positivo già
misurabile: “Grazie alle semplificazioni introdotte dal
decreto salva casa, le compravendite di abitazioni nel primo
trimestre 2025 hanno registrato, rispetto allo stesso periodo del
2024, una crescita che supera a livello nazionale l’11 per cento e
anche gli affitti stanno registrando un incremento”;
- demolizione e ricostruzione anche con sagome diverse,
- attrazione di risorse private: il quadro prospettato implica la
necessità di predisporre strumenti di garanzia e leve fiscali per
attrarre investimenti privati. In questo senso, la rigenerazione
urbana si configura come un’operazione di partenariato
pubblico-privato che dovrà misurarsi con le difficoltà di
bancabilità dei progetti e con i vincoli di bilancio degli enti
locali.
La video risposta del Ministro
Conclusioni
Il percorso parlamentare del testo unificato sulla rigenerazione
urbana entra ora in una fase cruciale. Dalla risposta del Ministro
Salvini emerge una chiara volontà politica di accompagnare questa
riforma con risorse e misure di semplificazione, pur mantenendo la
necessità di cofinanziamento privato e di una visione di lungo
periodo.
Per i professionisti del settore edilizio e urbanistico, sarà
importante monitorare:
- i contenuti del nuovo Piano Casa e le modalità di riparto dei
660 milioni di euro previsti; - le disposizioni normative che verranno introdotte con la
riforma del d.P.R. 380/2001, soprattutto per quanto riguarda
demolizione e ricostruzione con sagoma diversa, incentivi
volumetrici e regime autorizzativo; - le regole di funzionamento del Fondo nazionale per la
rigenerazione urbana e i criteri di accesso alle risorse; - l’evoluzione dei meccanismi di partenariato pubblico-privato
che costituiranno la leva principale per finanziare gli
interventi.
La sfida sarà tradurre questi annunci in una disciplina chiara,
capace di sostenere la rigenerazione come strumento di
riqualificazione del patrimonio edilizio e di rilancio
dell’economia delle costruzioni.
In questo contesto, è auspicabile che la riforma del Testo Unico
Edilizia possa nascere da un testo concertato con i professionisti,
gli enti locali e le imprese che questa norma la devono utilizzare
ogni giorno. Solo un percorso di confronto approfondito può
garantire regole coerenti e applicabili, evitando il rischio di
nuove e continue modifiche a colpi di decreti-legge, che non sono
strumenti normativi idonei quando si parla di edilizia, un settore
i cui tempi tecnici e procedurali sono decisamente più dilatati
rispetto a quelli dei provvedimenti d’urgenza (che entrano in
vigore immediatamente).
In generale, il legislatore dovrebbe ricordare che interventi
così rilevanti meritano una metodologia di elaborazione chiara e
condivisa, e adeguati tempi di entrata in vigore che consentano
agli operatori di recepire le novità, formarsi e organizzare
correttamente i procedimenti. È questa la condizione necessaria per
far sì che la rigenerazione urbana diventi davvero una leva di
modernizzazione e non l’ennesimo terreno di incertezza
applicativa.
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