Credito ZES: chiarimenti sugli importi della componente immobiliare

Con la Risposta a interpello n 183 dell’8 luglio le Entrate replicano ad una società che vorrebbe beneficiare del credito di imposta per gli investimenti nelle ZES ora ZES UNICA.

Ricordiamo che l’agevolazione è stata introdotta dall’articolo 16 del decretolegge 19 settembre 2023, n. 124, convertito, con modificazioni, dalla legge 13 novembre 2023, n. 162, come da ultimo modificato dall’articolo 1, comma 485, della legge 30 dicembre 2024 n. 207 (legge di bilancio 2025).
La società svolge la propria attività presso uno stabilimento sito in […] in virtù di contratto di locazione commerciale e vorrebbe accedere al Credito di imposta ZES Unica in quanto intende estendere la capacità dello stabilimento esistente, acquistando nuovi macchinari, impianti e attrezzature nonché procedere ”[al]l’acquisto dell’immobile strumentale, costituito dalla parte attualmente locata e da una nuova porzione costituita da immobile e piazzale”.
La società istante chiarisce che l’acquisto dell’immobile avrà un costo pari a euro 600.000,00 circa, mentre il costo degli ulteriori beni strumentali (macchinari eattrezzature varie) ammonta a euro 270.000,00.
Si chiede chiarimento sull’interpretazione dell’articolo 16, comma 2, del decretolegge n. 124 del 2023 e dell’articolo 3, comma 5, del decreto del Ministro per gli affari europei, il Sud, le politiche di coesione e il PNRR, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze del 17 maggio 2024, con cui sono stati definiti i criteri e le modalità di applicazione e di fruizione del credito nella parte in cui prevedono che ”[i]l valore dei terreni e dei fabbricati ammessi all’agevolazione non può superare il cinquanta per cento del valore complessivo dell’investimento agevolato”.

Ai fini del riconoscimento del beneficio, la disciplina distingue gli investimenti immobiliari da quelli non immobiliari: è stabilito che, in relazione a ogni singolo progetto agevolabile, il valore della sua componente immobiliare non può essere superiore alla metà del valore complessivo del bonus richiesto.

Ciò significa, tra l’altro, che l’investimento immobiliare non può superare quello in attrezzature e impianti e che il solo acquisto di edifici e terreni non consente l’accesso al tax credit.

L’agenzia conferma la soluzione dell’istante ossia che le spese per l’acquisto di terreni e l’acquisizione, realizzazione o l’ampliamento di immobili strumentali possono accedere al calcolo del credito d’imposta Zes unica fino a una quota del 50% in relazione a ogni singolo progetto di investimento. 

Pertanto, l’impresa che spende 600mila euro per l’acquisto di un immobile e 270mila euro per l’acquisto di macchinari, ai fini del bonus Zes Unica, deve considerare un investimento complessivo di 540mila euro, visto che la componente immobiliare non può superare il 50% del totale agevolabile e, quindi, nel caso specifico, 270mila euro.

Nell’interpello viene riepilogata le norme in base alle quali risultano agevolabili gli investimenti, ”facenti parte di un progetto di investimento iniziale come definito all’articolo 2, punti
49, 50 e 51, del regolamento (UE) n. 651/2014 della Commissione, del 17 giugno 2014, relativi all’acquisto, anche mediante contratti di locazione finanziaria, di nuovi macchinari, impianti e attrezzature varie destinati a strutture produttive già esistenti o che vengono impiantate nel territorio, nonché all’acquisto di terreni e all’acquisizione, alla realizzazione ovvero all’ampliamento di immobili strumentali agli investimenti”, effettuati tra il 1° gennaio 2024 e il 15 novembre 2024 [e anche quelli effettuati tra il 1° gennaio 2025 e il 15 novembre 2025 come, da ultimo, previsto dall’articolo 1, comma 485, lettera c), della legge n. 207 del 2024].
In relazione agli investimenti aventi ad oggetto l’acquisto di terreni e l’acquisizione, realizzazione ovvero l’ampliamento di immobili strumentali, l’articolo 16, comma 2, del decretolegge n. 124 del 2023 e l’articolo 3, comma 5, del decreto attuativo, stabiliscono che ”[i]l valore dei terreni e dei fabbricati ammessi all’agevolazione non può superare il cinquanta per cento del valore complessivo dell’investimento agevolato”.
Attesa la ratio di limitare la componente agevolata riferita all’acquisto di beni immobili strumentali (di seguito, ”componente immobiliare”) rispetto a quella relativa
all’acquisizione degli altri asset strumentali agevolati (di seguito, ”componente non immobiliare”), con le previsioni citate viene stabilito che, in relazione a ogni singolo progetto di investimento avente le caratteristiche richieste dal citato articolo 16 e rilevante ai fini del Credito di imposta ZES Unica, il valore della sua componente immobiliare agevolata non può essere superiore alla metà (ossia, al cinquanta per cento) del valore complessivo dell’investimento agevolato.
Ciò implica, in concreto, che il valore agevolato della componente immobiliare non può essere superiore a quello della componente non immobiliare e che, dunque, laddove l’investimento immobiliare costituisca l’unica spesa riconducibile al progetto di investimento iniziale, lo stesso non è agevolabile per l’assenza di ulteriori investimenti elegibili al Credito di imposta ZES Unica in altri asset strumentali (cd. ”componente nonimmobiliare”).