Cartolarizzazioni immobiliari, negli ultimi 12 mesi investimenti in crescita del 50% a 3,8 mld euro

Negli ultimi 12 mesi, il numero di spv costituite per gestire cartolarizzazioni immobiliari è salito a 67 con un totale di investimenti per 3,8 miliardi di euro, in crescita del 43% dai 47 spv e di oltre il 50% dai 2,5 miliardi mappati al giugno 2024 (si veda altro articolo di BeBeez).

E’ il principale dato emerso ieri in occasione del convegno “Real Estate Securitisation for Real Estate Evolution in Banking”, giunto alla seconda edizione e organizzato da Zenith Global, credit servicer del gruppo britannico Arrow Global e leader italiano nelle operazioni di finanza strutturata, con il contributo scientifico di SDA Bocconi e in partnership con Deloitte (si veda qui il comunicato stampa).

Quello delle spv immobiliari è un segmento di mercato relativamente giovane, essendo nate a seguito della modifica, avvenuta nel 2019, dell’articolo 7.2 della Legge 130 del 30 Aprile 1999, che nella nuova versione estende l’applicabilità della securitization anche ai beni immobili e a quelli mobili registrati, ossia tutti gli asset assoggettabili a ipoteca (si veda altro articolo di BeBeez). Ma anche se di recente introduzione, queste spv hanno incontrato crescente successo.

Uno dei motivi è la possibilità di segregare gli asset rilevati. Quest’ultima caratteristica rende non più necessario accendere un’ipoteca, con conseguente risparmio di tempo e costi, in quanto il creditore/investitore può rivalersi direttamente sull’immobile della spv in caso di inadempienza o di insolvenza. Di conseguenza è possibile finanziare progetti specifici senza esporsi a una pluralità di altre iniziative di cui si può avere scarsa conoscenza, come sarebbe nel caso di un prestito a un developer immobiliare. Inoltre il trattamento fiscale lo rende particolarmente appetibile a investitori esteri, compresi gli HNWI.

Proprio per questo lo strumento sta incontrando crescente successo anche nell’immobiliare di lusso, come dimostra l’operazione da 500 milioni di euro effettuata nel 2023 dal Gruppo Statuto, con la regia di Banco BPM, per finanziare il nuovo hotel 5 stelle lusso in via Brera 19 a Milano di prossima apertura e che sarà gestito da Six Senses Hotels Resorts Spas, finanziato appunto tramite una spv le cui abs sono state sottoscritte dalla banca di Piazza Meda e dall’investitore GWM (si veda altro articolo di BeBeez e anche l’approfondimento Real estate, all’Italia va di lusso, pubblicato in BeBeez Magazine n. 32 del 31 maggio 2025.).

Il mercato sta entrando in una nuova fase di maturità e siamo stati i primi a comprendere le potenzialità di questo strumento e abbiamo accompagnato con la nostra attività la crescita di un mercato che nel prossimo futuro vedrà importanti evoluzioni, come la smaterializzazione delle ABS tramite la tokenizzazione. Oggi gestiamo circa 40 operazioni attive, con impegni degli investitori per circa 2,3 miliardi di euro, ce una quota di mercato superiore al 60%” ha affermato Umberto Rasori, ceo di Zenith Global.

Ma oltre che per finanziare progetti specifici, la spv immobiliare si sta rivelando efficace anche per ottimizzare la gestione dei bilanci bancari. “Le cartolarizzazioni immobiliari sono uno strumento ad alto impatto per il sistema finanziario La gestione attiva di asset con sottostante immobiliare, resa possibile grazie a strutture evolute di deconsolidamento, consente infatti di ottimizzare la performance liberando risorse preziose per la crescita” ha dichiarato Andrea Beltratti, Full Professor of Finance dell’Università Bocconi.

Grazie a questo strumento le banche possono trasferire immobili, come quelli acquisiti a seguito di escussioni, oppure NPL con immobili a garanzia, a una società veicolo, deconsolidando dal bilancio questi attivi, liberando capitale per l’attività creditizia e migliorando gli indici patrimoniali” ha aggiunto Alessia Bezzecchi, Program Director Executive Master in Finance di SDA Bocconi e condirettore scientifico assieme a Beltratti del progetto di ricerca Real Estate Securitisation per Zenith Global.

La familiarità con lo strumento si sta consolidando e oggi circa il 40% degli istituti di credito intervistati è stato coinvolto in cartolarizzazioni immobiliari, in prevalenza mediante la forma tecnica del classico finanziamento ipotecario.” ha dichiarato Angela D’Amico, partner e Real Estate Sector Leader di Deloitte.

Non a caso nel corso del convegno è stata discussa la più grande operazione di cartolarizzazione immobiliare mai effettuata in Italia, annunciata nel dicembre 2024. Si tratta della cessione, in tre tranche l’ultima delle quali a giugno del 2026, da parte di Banco BPM a una spv di cartolarizzazione denominata Square (si veda qui la Gazzetta Ufficiale) di un portafoglio di oltre 300 immobili non strumentali del valore complessivo di circa 300 milioni di euro, di cui Zenith Global è master servicer (si veda altro articolo di BeBeez). (si veda altro articolo di BeBeez).

Il veicolo è stato finanziato da una senior credit facilty erogata da Banca BPM per un massimo di 260 milioni e ha emesso titoli mezzanine e junio partly-paid, che sono stati acquistati da Phoenix Asset Management spa, società fondata da Steve Lennon e partecipata, oltre che dal management, da un lato da PIMCO, uno dei primari operatori mondiali nel settore dell’asset management, nel suo duplice ruolo di investitore e di real-estate asset manager dell’operazione,  e dall’altro da SPF Investment Management, investitore Usa leader nel settore del credito strutturato.